我们相信未来市场竞争格局会变成所谓的中大型购物中心在未来一定会有一个区域绝对头部的状态。

郑萍（高和资本资产管理平台高级副总裁）：谢谢观点的邀请，大家好，我是高和资本郑萍，今天跟大家分享的这个主题叫中国特色商业竞争格局和资产管理初探，这个是我们从去年持续到现在，还没有做完，我们会持续在做的一个方向新的研究。

我今天的分享主要分享三个部分，第一个部分是被解构的零售引力法则，第二个部分针对性聊一聊我们理解的具有中国特色的商业竞争格局，第三个部分是我们目前在做资产评估过程当中，在尝试的一些方式。

这个是零售引力法则，上个世纪三四十年代的时候，曾经提出了这个零售引力法则和中心地理论，它的核心意思就是在商业空间供应越多的区域，它的面积越大，它能够聚集起的各种多样性的小众产品就越多，它能够辐射的消费者距离就越远。也根据这个空间供应的多少，就形成了不同能级的，比如说市级商圈、副城市中心级商圈、区域级商圈。

这个理论是一直以来非常经典的理论，我们今天的城市格局其实是被它所塑造的，在2013年的时候，我们看到上海不同级别的购物中心辐射范围，还是非常严谨的遵照了这样一个规律。

但是从2013年往后走，我们今天再看商圈，除了可能有一些历史遗留下来的老牌商圈，还有一些好的购物中心，与其说是商圈，还不如说是项目，因为在国内这个规则被打破了，我们大概梳理了一个有三个主要的原因。

第一个最主要的原因，是国内现在有全球最发达的线上电商，现在网购率大概30%左右，因为电商非常快速地让大家找到很小众的产品，所以就导致了我们在国外看到的很多商圈，会有不同的商场，会有不同的定位和消费客群，我们今天看不到这样的状况。另外两个原因，一个是目前国内的商业空间是供应过量了，还有一个原因是因为各种原因，包括户籍制度等等，国内很多大的都市圈人口规模没有跟得上。

我们在去年对比了一下这三个消费中心城市的商业供应量，比较下来，目前上海的情况是比较惨淡的，我们首先看到香港，它的常住人口是750万，按照统计的数据，它的人均商业面积是1.6平米，这个数据指的是套内的面积，统计口径跟我们国内不太一样。

我们看到上海，里面可能会涉及到一部分的停车场，或者完全商业建面的面积，但目前的统计，人均商业面积是3.7，甚至这个数据比3.7还要高，这个数字其实跟东京的供应量是差不多的，但是我们一定要注意到，第一个东京都市圈的人口有3700万，上海今天只有2400万，第二个无论是香港还是东京，他们的人均GDP发展水平比我们要前进很多，他们线下的品牌丰富度比我们要多很多。

第三个更重要的一点，香港和东京他们的网购率只有6%到8%，在线下最能够提供和产生租金的零售业态，他们都还存在，但是我们在上海很大一部分已经被线上电商吃掉了。所以在国内我们首先看到就是零售引力法则已经被解构掉了。

我们接下来看国内的商业竞争格局，我这个是根据统计局的数据算了一下，从2010年到2022年上海商业供应情况和价值比较，我们再看一个商场，或者再看一个消费基础设施的时候应该看三层，第一层看这个商场里面的商户能不能赚钱，如果他们能赚钱，第二层再来看这个商场全口径收入能有多少，第三层再来看这个商场经营的效率管的如何。

如果把上海当成一个大商场来看，我们看到从2010年到2022年线下实际产生的消费需求，评估了一下大概只涨了21%，哪怕是2023年包括今年，估计这个数据不会超过25%，主要有一个原因，是因为这十几年来，上海的常住人口只增长了一百多万，而在2010年的时候，大家的消费能力已经很高了，而在这十几年来，很大一部分的增长是在居住上面。

从供应规模上来看是增长了69%，单单从它能够产生的坪效角度来看，2022年比2010年，整个上海只能产生原来72%的坪效。我们看右边它的成本，我们看了一下上海商务用地的楼面成本，还不是住宅用地，涨了130多，我们可以看到整个从全市场来看，消费基础设施的泡沫化是非常严重的。

我们进一步看上海线下的市场，可以看到上海目前商场店铺，统计局的数据是九千多万方，这里面有两个角度，第一个从供应形态来看，目前两到三万方以上购物中心的供应，大概是2600到2700万平方米，剩下大部分是散的小的分布在城市当中的商业。

另外一个角度我们从人均商业面积、人口密度等等角度分了，内环内、内外环之间和外环外三个市场，分别来看，左上角这个图，上海购物中心的平均坪效已经往下走了，到今天为止，整个上海购物中心大概的销售额根据购物中心协会的数据，大概是2500亿不到，整个上海线下能够产生的一年的消费总额，我们估算了一下，这个数字是四千亿到五千亿之间。

回过头来我们看上海购物中心有四百座，但一半的销售额是由前25名的购物中心所产生的，马太效应非常严重，我们看右边穿越疫情周期中国头部购物中心销售额的变化，可以看到头部越来越强，整个销售额的变化是呈指数级的下滑。

与此同时另外一个消费现象，这是从2018年以来，主要是在位于浦西的内环内，很多小体量集中式城市更新项目为准的，非标项目越来越多，有两个原因，第一个是浦西路网密度很高，另外一个浦西传统遗留下来的存量的有特殊空间的建筑物比较多。在2020年以后，更多新入市的是能够被更多人所关注的就是这类产品，包括去年在上海最能够代表未来大家有商业想象空间的鸿寿坊，也是这一类的项目。它们共同的特征是服务业占比比较高，社交属性比较强。

我们试图去总结一下，刚才提到了泡沫化很严重，线下经营分化加速、马太效应也加速，崛起的就是以服务业态为主的小体量非标商业，我们对比了发达国家的数据，我们看一看会有一些什么样的现象。

第一个就是随着经济的发展，商品类的消费占比将持续下降，服务类的消费占比将持续上涨，左边是应力研究院做的关于美国人均GDP和消费的对比，可以看到人均GDP到两万美元之后，商品类消费已经和服务类消费一样了，并随着GDP的增长，服务业的占比在美国已经到了70%左右，我们同步对比了香港和东京两个市场的人均GDP和消费特征的比较，基本上香港市场和美国比较像，东京在这个数字之下，我们评估了一下，有可能是因为在东京有比较多的全职太太，她们确实不太会用到家里面的阿姨，无论如何这个趋势我们看到在很多发达国家都已经被论证了。

我们看到国内目前这些城市的人均GDP水平，基本上都已经在两万美元之上了，我们进一步选了统计局的几个口径，选择了其中几个纯商品类的和纯服务类的，这个表现到疫情之前，其实是非常明显的一个趋势。

第二个就是从时间上来讲，中国百货商业协会的调研报告也显示出，现在的人花钱上的时间已经不到15%了，需要用来做到自我愉悦和社交的时间已经超过了30%，今天花钱是一个偶然事件，是为了让自己找乐子的，今天花钱已经变成了一种生活方式，已经不再是一个目的，而是一种生活方式的支撑。所以在这个过程里面，我们可以看到消费者对个性化和多样化的需求，变得越来越多了。

第三个趋势，去年我也曾提过，国内今天讲“社区商业”和香港以及国外的不太一样，大概率指的是照料型市场，是经济发展到一定阶段的产物。我当时入行的时候也听说，在发达国家社区商业占到了整体消费的60%，但这一天始终没有来。我们看一下，从2005年当时还叫领汇到2023年，我们看整个的租金表现，穿越了这三个周期，它的租金稳定性远远高于购物中心和高阶店铺，回过头来看领展的资产包，大部分是几千方以下的资产类别，人均GDP两万六千美元左右，在国内大部分的一线城市已经达到了这个水平。

最后给大家分享一下，我们进一步看了统计局的数据，我们发现抛开居住类支出，右下角可以看到，在不同的城市，商业相关类的支出人均差不了太多，尤其是在长三角和珠三角，也是全国最高的这些区域，这个里面会导致一个什么特征呢？

第一个就是由于刚才讲到的这么多的原因，我们可以看到目前我们所处的这个商业竞争格局，除了城市级和副城市级的这些商业项目以外，大部分的商业竞争格局，就集中在三到五公里，最多在郊区可能是五到八公里的区域范围内了。

从资管的角度来讲，能够有投资价值的，主要就是这一类小体量集中式商业和重大型的购物中心。当前由于整体商业的供应过量，现在很多中大型购物中心里面，已经有很多社区商业类的业态在里面，我们相信未来这个市场竞争格局，会变成这样一个状态，所谓的中大型购物中心，尤其是10万方以上的，我们相信它未来一定会有一个区域绝对头部，因为竞争很激烈了，这个其实是一个红海市场了，能够在这里面进行运营增值，包括能够找到更多好项目的，运营商也就那么几家了。

在城市更新的时代，以及消费需求的变化，会有更多的小体量集中式商业会出来，它针对的市场，是既要能够绝对差异化中大型购物中心提供的品牌和体验，同时能够兼顾在地的消费需求，在这个基础之上，结合我们刚才那张图，区域型的购物中心实际上在一线和很多1.5线城市，它能够辐射覆盖的人口规模是差不多的，如果我们假设区域绝对头部购物中心，它的渗透率也都差不多的话，其实我们现在看到的一个状态就是，它能够产生的销售额也差不多，我们做了一个大概的评级，第一梯队的是上海、北京，第二梯队的，目前我们看了几个城市，西安、杭州、南京，第三个梯队可能是苏州、成都，我们说的是区域级的购物中心，但是这其中区域级的购物中心和小体量集中式商业，如果它能够做到区域绝对头部第一，基本上从租金和销售坪效就能够看出来，这个项目在这个区域当中是什么水平。

最后一个简单分享一下我们目前的评估方式，主要分成两个阶段，第一个阶段主要考核它的硬件，也就是区位，项目所在的区位和区域竞争位置是不是头部的第一，我们觉得这个项目本身所在的位置，它的商业竞争格局，它的空间品质，它的人口规模，覆盖人群的消费能力，包括它的可达性等等，可能对这个项目最终的业绩，已经有一个决定性60%的部分了，也包括这个项目的入市时间。从另外一个角度来讲，是否能够有最合适的团队在其中，我们评估下来40%的贡献是软性的运营来决定的。

我们也选了三把尺子，在第一轮评估过程中，也选了下面这五个指标，是能够非常快速的判断这个项目本身它的区位位势，它的稳定性和增长性。

这个工作还在持续过程中，这是我的微信二维码，期待和大家进一步的交流，谢谢。